Qu'est-ce que la loi Carrez et quand s'applique-t-elle ?
La loi Carrez (loi n°65-557 du 10 juillet 1965, article 46) impose d'indiquer la superficie privative d'un lot de copropriété dans tout acte de vente. Elle s'applique à la vente d'un appartement, d'un local commercial ou d'un bureau faisant partie d'une copropriété. La surface Carrez exclut : les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Les caves, garages, emplacements de stationnement et les lots de moins de 8 m² ne sont pas concernés. Aucune certification n'est exigée pour le mesurage, mais le vendeur engage sa responsabilité. À Boulogne-Billancourt, comme dans tout le département des Hauts-de-Seine, cette obligation concerne tous les lots de copropriété vendus, quel que soit leur usage. La source Service Public précise : « La promesse de vente ou l'acte de vente doit aussi indiquer la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez) ». Source : Service Public
Source : service-public.gouv.fr
| Critère | Loi Carrez (vente) | Loi Boutin (location) |
|---|---|---|
| Opération concernée | Vente d'un lot de copropriété | Location vide ou meublée (résidence principale) |
| Surface mesurée | Superficie privative des locaux clos et couverts | Surface habitable (plancher, hors annexes) |
| Éléments exclus | Murs, cloisons, marches, gaines, embrasures, parties < 1,80 m | Mêmes exclusions + combles, caves, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas non chauffées |
| Seuil de tolérance | 5 % d'écart entre surface réelle et surface indiquée | 5 % d'écart entre surface réelle et surface indiquée |
| Recours en cas d'erreur | Diminution proportionnelle du prix (délai : 1 an) | Diminution proportionnelle du loyer (pas de délai légal) |
| Certification exigée | Non (mais recommandée) | Non (mais recommandée) |
| Exonérations | Caves, garages, parkings, lots < 8 m² | Aucune exonération (s'applique à tout logement loué) |
Qu'est-ce que la loi Boutin et quand s'applique-t-elle ?
La loi Boutin (loi n°2008-111 du 8 février 2008, article 3) impose d'indiquer la surface habitable dans le bail de location, pour les locations vides et meublées à usage de résidence principale. La surface habitable se calcule selon l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation : elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, loggias et vérandas non chauffées sont exclus. Cette obligation s'applique à tous les logements loués, qu'ils soient en maison individuelle ou en appartement, et qu'ils soient en copropriété ou non. Aucune certification n'est exigée pour le mesurage.
Quelles sont les différences de calcul entre les deux surfaces ?
Les deux surfaces se calculent sur des bases proches, mais avec des différences notables. La surface Carrez ne retient que les parties closes et couvertes du lot de copropriété, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur sont exclues. La surface habitable (loi Boutin) reprend les mêmes déductions mais exclut en plus les combles non aménagés, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, loggias et vérandas non chauffées. En pratique, la surface Carrez peut être légèrement supérieure à la surface habitable, car elle inclut par exemple une véranda chauffée, alors que la loi Boutin l'exclut. Le tableau ci-dessous résume les principales différences.
Que risque-t-on en cas d'erreur de surface ?
Pour la loi Carrez, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Cette action doit être intentée dans l'année suivant la signature de l'acte. Pour la loi Boutin, si la surface habitable indiquée dans le bail est inférieure de plus de 5 % à la surface réelle, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Aucun délai n'est fixé par la loi pour cette action. Dans les deux cas, l'erreur expose le vendeur ou le bailleur à un contentieux coûteux. À Boulogne-Billancourt, où les prix au mètre carré sont élevés, une différence de 5 % peut représenter plusieurs milliers d'euros.
Peut-on utiliser la même mesure pour la vente et la location ?
Non, car les deux surfaces ne sont pas calculées sur le même périmètre. La surface Carrez est propre à la vente d'un lot de copropriété ; la surface habitable (loi Boutin) est propre à la location. Un même bien peut avoir une surface Carrez différente de sa surface habitable, par exemple si une véranda chauffée est incluse dans la Carrez mais exclue de la Boutin. Utiliser la même mesure pour les deux opérations expose à une erreur de plus de 5 % et donc à un recours. Le seul cas où les deux surfaces peuvent coïncider est celui d'un appartement sans annexe et sans partie de moins de 1,80 m, mais cela reste une coïncidence. Il est donc impératif de faire deux mesurages distincts, même si le bien est à la fois vendu et loué.
Qui peut mesurer la surface Carrez ?
La loi Carrez n'impose aucune certification pour le mesurage. Le vendeur peut le réaliser lui-même, tout comme un agent immobilier, un notaire ou un diagnostiqueur immobilier. Cependant, en cas de litige, la responsabilité du vendeur est engagée. Pour sécuriser la vente, il est recommandé de faire appel à un professionnel ayant une assurance responsabilité civile professionnelle pour le mesurage. Dans les Hauts-de-Seine, de nombreux diagnostiqueurs certifiés proposent ce service. Le coût est généralement modeste au regard du risque financier encouru. Pour la loi Boutin, aucune certification n'est non plus exigée, mais la même prudence s'impose.
Comment éviter les confusions dans les Hauts-de-Seine ?
Pour éviter les confusions, distinguez systématiquement l'opération : vente ou location. Si vous vendez un appartement en copropriété à Boulogne-Billancourt, vous devez fournir la surface Carrez dans l'acte. Si vous louez ce même appartement, vous devez indiquer la surface habitable dans le bail. Ne réutilisez jamais une mesure pour l'autre usage sans vérifier le calcul. Utilisez un outil en ligne ou un professionnel pour chaque mesurage. En cas de doute, obtenez la liste de vos diagnostics obligatoires en 2 minutes. Pour les propriétaires à Boulogne-Billancourt ou Issy-les-Moulineaux, un diagnostiqueur certifié partenaire peut réaliser les deux mesurages et vous conseiller sur les obligations spécifiques à votre bien. Selon Géorisques, Boulogne-Billancourt est en zone de sismicité 1 (très faible) et en potentiel radon de catégorie 1. La base Cerema indique que le département des Hauts-de-Seine est classé en totalité pour les termites, et Boulogne-Billancourt est une commune classée par arrêté préfectoral relatif aux termites.
Source : georisques.gouv.fr
Source : cartagene.cerema.fr