Erreur n°1 : indiquer la surface Carrez dans le bail de location
La surface Carrez ne sert que pour la vente d'un lot de copropriété. L'indiquer dans un contrat de location est une erreur fréquente, sans valeur juridique. Le bail doit mentionner la surface habitable (loi Boutin), pas la Carrez. Si vous louez un appartement à Boulogne-Billancourt et que vous inscrivez la Carrez à la place, le locataire peut contester le loyer si la surface réelle diffère de plus de 5 %.
La surface Carrez est définie par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996. Elle ne concerne que les lots de copropriété vendus. Elle exclut les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont aussi exclus, comme les lots de moins de 8 m². Aucun professionnel n'est imposé pour la mesurer : le vendeur peut le faire lui-même.
En location, c'est la surface habitable qui compte, définie à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Elle inclut la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties de moins de 1,80 m de hauteur. Les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et autres dépendances ne comptent pas. Si la surface indiquée dans le bail est inférieure de plus de 5 % à la réalité, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Un exemple hypothétique : vous louez un deux-pièces à Issy-les-Moulineaux. Vous annoncez 45 m² Carrez, mais la surface habitable loi Boutin est de 40 m². Le locataire peut réclamer une baisse de loyer. Pour éviter ce piège, utilisez la bonne mesure selon le contrat.
Erreur n°2 : utiliser la surface utile pour la vente en copropriété
La surface utile sert au calcul des charges de copropriété, pas à l'acte de vente. L'annonce ou la promesse de vente doit indiquer la surface Carrez pour un appartement en copropriété. Confondre les deux expose à un recours de l'acquéreur. Si la surface Carrez réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acheteur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix en agissant dans l'année suivant la signature.
La surface utile est définie à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Elle sert à répartir les charges générales et spéciales entre les copropriétaires. Elle inclut la superficie privative (Carrez) et la moitié des surfaces des parties communes à usage privatif (balcons, terrasses, loggias, etc.). Elle n'a aucun rôle dans la vente. L'indiquer dans l'acte à la place de la Carrez n'a pas de valeur légale et peut induire l'acheteur en erreur.
À Neuilly-sur-Seine, un vendeur a mentionné 70 m² utiles dans l'acte, alors que la Carrez était de 65 m². L'acquéreur a obtenu une réduction de prix. Pour éviter cela, faites mesurer la surface Carrez par un professionnel ou vérifiez-la vous-même si vous vendez un lot de copropriété. Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit inclure la surface Carrez, mais aucun diagnostic obligatoire ne la mesure : c'est une information à fournir, pas un diagnostic certifié.
Rappel : la surface Carrez est obligatoire pour toute vente d'un lot de copropriété, quelle que soit la destination du local (habitation, commercial, bureau). Ne la confondez pas avec la surface utile, qui reste un outil de répartition des charges.
Erreur n°3 : oublier la surface habitable dans le bail de location
Le bail de location d'une résidence principale doit mentionner la surface habitable (loi Boutin). L'omettre est une erreur qui prive le locataire d'un recours en cas d'écart. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Cette règle s'applique aussi bien à la location vide qu'à la location meublée.
La surface habitable se calcule selon l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur sont exclues. Les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et autres dépendances ne sont pas comptés.
À Levallois-Perret, un bailleur a indiqué 50 m² dans le bail, mais la surface réelle était de 46 m². Le locataire a obtenu une baisse de loyer. Pour éviter cela, mesurez précisément la surface habitable avant de rédiger le bail. Aucun diagnostic obligatoire ne la calcule : c'est une déclaration du bailleur. Si vous louez un appartement à Boulogne-Billancourt, vérifiez que la surface indiquée correspond bien à la définition légale. Un écart de plus de 5 % ouvre un droit à réduction du loyer.
Attention : la surface Carrez ne remplace pas la surface habitable dans le bail. Les deux mesures ont des définitions et des usages différents. Utilisez la bonne pour chaque document.
Erreur n°4 : ne pas distinguer les trois surfaces dans l'annonce immobilière
L'annonce immobilière d'un appartement en copropriété doit indiquer la surface Carrez, pas la surface habitable ni la surface utile. Publier une surface erronée peut entraîner une action en diminution de prix de la part de l'acquéreur. La loi Carrez exige que la surface privative soit mentionnée dans la promesse de vente ou l'acte authentique. L'annonce doit être cohérente avec ces documents.
La surface Carrez est mesurée selon des règles strictes : murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres sont exclus. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus, comme les lots de moins de 8 m². Aucun professionnel n'est imposé pour la mesurer, mais le vendeur engage sa responsabilité.
Un exemple hypothétique : vous vendez un appartement à Issy-les-Moulineaux. L'annonce indique 60 m² habitables, mais la Carrez est de 55 m². L'acquéreur peut demander une réduction de prix si l'écart dépasse 5 % dans l'acte. Pour éviter ce piège, indiquez la surface Carrez dans l'annonce et vérifiez qu'elle correspond à celle de l'acte. Si vous vendez une maison individuelle, la Carrez ne s'applique pas : seule la surface habitable peut être mentionnée, sans obligation légale de la préciser.
Rappel : l'annonce doit aussi mentionner le montant annuel des charges du budget prévisionnel et orienter l'acquéreur vers le site Géorisques. Ne mélangez pas les surfaces.
Erreur n°5 : confondre surface Carrez et surface habitable pour une maison individuelle
La surface Carrez ne s'applique qu'aux lots de copropriété. Pour une maison individuelle, la vente ne nécessite aucune mention de surface obligatoire dans l'acte. Indiquer la surface Carrez par erreur peut créer une confusion juridique. L'acquéreur pourrait croire qu'il bénéficie d'une garantie de superficie, ce qui n'est pas le cas. La loi Carrez ne vise que les ventes d'appartements en copropriété.
Pour une maison individuelle à Boulogne-Billancourt, le dossier de diagnostic technique (DDT) inclut le DPE (si la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m²), le CREP si la maison est d'avant 1949, l'amiante si le permis est d'avant juillet 1997, l'électricité et le gaz si l'installation a plus de 15 ans, l'assainissement non collectif si non raccordé, les termites selon la zone, l'état des risques, le diagnostic bruit près d'un aéroport, et le carnet d'information du logement (CIL) si le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023 ou si des travaux de rénovation ont eu lieu depuis cette date. Aucun de ces diagnostics ne mesure la surface.
Si vous vendez une maison, vous pouvez indiquer la surface habitable dans l'annonce, mais ce n'est pas une obligation légale. En revanche, si vous mentez sur la surface, vous engagez votre responsabilité pour dol. Un exemple hypothétique : vous annoncez 100 m² habitables pour une maison de 90 m². L'acquéreur peut demander des dommages et intérêts. Pour éviter cela, soyez précis et ne confondez pas les mesures.
Rappel : la surface utile n'a pas non plus de rôle dans la vente d'une maison individuelle. Elle sert uniquement pour les charges de copropriété, qui n'existent pas pour une maison individuelle.
Source : service-public.gouv.fr
Erreur n°6 : ignorer le recours de l'acquéreur pour erreur de surface Carrez
Si la surface Carrez réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut agir en diminution du prix dans l'année suivant la signature. Ignorer ce recours expose le vendeur à une perte financière importante. La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) prévoit ce mécanisme de protection de l'acheteur.
L'action en diminution du prix est proportionnelle à l'écart. Par exemple, si l'acte indique 50 m² à 5 000 €/m² (prix total 250 000 €) et que la surface réelle est de 45 m² (écart de 10 %), l'acquéreur peut demander une réduction de 25 000 € (10 % du prix). L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique. Passé ce délai, le recours est prescrit.
Pour éviter ce risque, faites mesurer la surface Carrez avant la signature. Aucun professionnel n'est imposé, mais un géomètre ou un diagnostiqueur peut le faire. Vérifiez que la mesure inclut les règles d'exclusion (murs, cloisons, moins de 1,80 m). À Neuilly-sur-Seine, un vendeur a dû rembourser 15 000 € pour une erreur de 8 %. Ne négligez pas cette vérification.
Rappel : l'absence de mention de la surface Carrez dans l'acte n'entraîne pas la nullité de la vente, mais l'acquéreur peut demander la nullité dans le mois suivant l'acte si aucune surface n'est indiquée. Mieux vaut la mentionner avec exactitude. Pour connaître la liste complète des diagnostics obligatoires pour votre bien, vous pouvez obtenir la liste de vos diagnostics obligatoires en 2 minutes.
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