Confondre les diagnostics d’un appartement avec ceux d’une maison individuelle
Quand vous vendez un immeuble entier à Clichy, chaque lot est un logement distinct. Les obligations diffèrent selon qu'il s'agit d'un appartement ou d'une maison. L'erreur classique consiste à appliquer à un appartement les diagnostics d'une maison individuelle, ou l'inverse.
Pour un appartement, le vendeur doit fournir : un DPE (quel que soit le nombre de pièces), un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le permis date d'avant le 1er janvier 1949, un état amiante si le permis est antérieur au 1er juillet 1997, un état de l'électricité et un état du gaz si ces installations ont plus de 15 ans, un état des risques (ERP), un diagnostic bruit si le bien est en zone aéroportuaire, et le carnet d'information du logement (CIL) pour les permis déposés à partir du 1er janvier 2023. En revanche, le diagnostic assainissement ne concerne que les maisons non raccordées au tout-à-l'égout. L'audit énergétique réglementaire ne s'applique pas à un appartement en copropriété, même classé F ou G. Source officielle
Pour une maison individuelle dans le même immeuble (par exemple un duplex avec jardin), les mêmes diagnostics s'appliquent, mais s'y ajoutent l'audit énergétique si la classe est E, F ou G (depuis le 1er janvier 2025 pour les E), et le diagnostic assainissement non collectif si la maison n'est pas raccordée. Le DPE est exigé si la surface de plancher est d'au moins 50 m². Vérifiez donc la nature de chaque lot avant de commander les diagnostics. Un immeuble de rapport peut mélanger des appartements et des maisons : traitez chaque lot selon sa catégorie.
Source : service-public.gouv.fr
Oublier les parties communes dans le diagnostic amiante
Pour un immeuble bâti avant le 1er juillet 1997, l'état amiante doit couvrir à la fois les parties privatives de chaque lot et les parties communes. Beaucoup de vendeurs se concentrent sur les logements et négligent les couloirs, cages d'escalier, sous-sols ou toitures partagés. Or, le diagnostic amiante est obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant cette date, sans exception pour les espaces collectifs.
En pratique, le diagnostiqueur certifié doit repérer les matériaux et produits contenant de l'amiante dans l'ensemble du bâtiment : revêtements de sol, faux plafonds, canalisations, calorifugeage, etc. Si aucun matériau amianté n'est repéré, le rapport est valable sans limite de validité (pour un repérage effectué après le 1er avril 2013). En revanche, si de l'amiante est détecté, le rapport doit être tenu à jour lors de travaux ultérieurs. Ne pas inclure les parties communes expose l'acquéreur à un défaut d'information et peut entraîner des recours après la vente. Pensez à commander un seul rapport couvrant l'ensemble de l'immeuble, lot par lot et parties communes.
Croire que le DPE unique suffit pour tout l’immeuble
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est individuel pour chaque logement. Vous ne pouvez pas vous contenter d'un seul DPE pour l'ensemble de l'immeuble, même si les lots sont identiques. Chaque appartement ou maison doit avoir son propre DPE, valable 10 ans. Attention : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Ceux du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis 2023.
Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : l'acquéreur peut contester les informations erronées. Pour les logements de 40 m² ou moins, les seuils ont été adaptés depuis le 1er juillet 2024. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l'électricité passe de 2,3 à 1,9 dans le calcul, ce qui peut améliorer la classe de certains biens. Si vous vendez un immeuble entier, faites réaliser un DPE par lot par un diagnostiqueur certifié. Le coût est multiplié par le nombre de logements, mais c'est une obligation légale. Sans DPE valide, la vente peut être ralentie, et l'acquéreur pourrait demander des dommages et intérêts.
Source : service-public.gouv.fr
Ignorer le diagnostic plomb pour les parties communes des immeubles anciens
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. Cela concerne aussi les parties communes d'un immeuble construit avant cette date, comme les escaliers, les couloirs ou les halls d'entrée, si des peintures au plomb sont susceptibles d'être présentes. L'erreur fréquente est de limiter le CREP aux seuls appartements, alors que les espaces collectifs peuvent contenir du plomb et être accessibles aux enfants.
Le CREP est valable 1 an pour une vente. Si du plomb est détecté au-delà du seuil réglementaire, le rapport est valable 6 ans pour une location, mais pour une vente, il doit être refait si plus d'un an s'est écoulé. En l'absence de plomb, le rapport n'a pas de limite de validité. Pour un immeuble entier, le diagnostiqueur doit inspecter chaque lot et les parties communes. Ne pas le faire expose le vendeur à une action en réduction du prix ou en nullité de la vente si l'acquéreur découvre le plomb après coup. À Boulogne-Billancourt comme à Clichy, les immeubles d'avant-guerre sont nombreux : vérifiez la date de construction.
Négliger l’état des risques et le diagnostic bruit pour chaque lot
L'état des risques (ERP) est obligatoire à la vente pour tout bien situé dans une zone ou périmètre à risques (naturels, miniers, sismiques, radon). Il doit être fourni pour chaque lot, même si l'immeuble est dans la même zone. Le vendeur peut l'établir lui-même : aucune certification n'est exigée. Mais l'erreur est de ne pas le mettre à jour : il est valable moins de 6 mois. Si la vente traîne, il faut en refaire un.
Le diagnostic bruit est exigé si le bien est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Clichy n'est pas directement sous un couloir aérien majeur, mais vérifiez les arrêtés préfectoraux en vigueur. Ce diagnostic peut aussi être établi par le vendeur lui-même. En revanche, pour les termites, l'état est obligatoire à la vente si la commune est déclarée infestée par arrêté préfectoral. Il est valable 6 mois. Ne pas le fournir expose à un recours de l'acquéreur. Pour un immeuble entier, ces diagnostics doivent être annexés à chaque promesse de vente ou acte de vente, lot par lot. Un seul ERP global ne suffit pas si les lots sont vendus séparément.
Oublier la loi Carrez pour chaque lot de copropriété
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose d'indiquer la superficie privative de chaque lot de copropriété dans l'acte de vente. Cela concerne les locaux clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m ne comptent pas. Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus, ainsi que les lots ou fractions de lots de moins de 8 m². L'erreur est de vouloir mesurer ces espaces ou de les inclure dans le calcul.
Aucune certification n'est exigée : le vendeur peut mesurer lui-même. Mais si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans l'année suivant la vente. Pour un immeuble entier, chaque lot doit avoir sa propre mention Carrez. Ne pas le faire expose à une action en nullité si l'absence de mention est totale (délai d'un mois après l'acte authentique). Faites appel à un diagnostiqueur certifié partenaire pour éviter les erreurs de mesure. À Neuilly-sur-Seine comme à Clichy, les lots de copropriété sont souvent complexes : vérifiez bien ce qui est mesurable.
Source : service-public.gouv.fr
Sources
- Service-Public.gouv.fr : le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Service-Public.gouv.fr : l'état d'amiante
- Service-Public.gouv.fr : le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
- Service-Public.gouv.fr : l'état de l'installation intérieure d'électricité
- Service-Public.gouv.fr : le diagnostic termites
- Service-Public.gouv.fr : l'état des risques
- Service-Public.gouv.fr : l'audit énergétique à la vente